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机构:行业增量持续放缓拐点显现,城市管家模式下物企更受青睐 消息

时间:2023-06-29 10:52:06    来源:搜狐焦点

来源:新京报


(资料图片仅供参考)

6月28日,克而瑞物管和中物研协发布2023中国物业服务企业综合实力研究成果,同期还发布了2023中国物业服务企业综合实力研究报告(简称“报告”)。报告显示,从物业行业发展来看,行业增量持续放缓,拐点显现。其中,FM(Facility Management设施管理)市场空间逐步释放,前景广阔。此外,物业企业开始探索城市服务,从传统物企向城市服务商转型是众多企业发展的方向之一。

500强物企加大外拓,第三方项目在管面积占比增至55.1%

报告显示,2022年,500强物企在管面积达172.7亿平方米,均值达到3453.86万平方米,同比增长7.1%。百强物企在管面积达121.2亿平方米,同比增长8.0%,增速略高于500强物企。百强物企在500强物企整体规模中占比超七成(70.2%)。上市物企在管面积达60.6亿平方米,同比增长18.7%。

同时,500强物企市场份额达46.6%,较上年增加0.7个百分点,2018年至2022年三年市场份额共增加4.0个百分点。百强物企市场份额为32.7%,较上年增加0.7个百分点。上市物企市场份额为16.4%,较上年增加1.8个百分点。

此外,2022年,500强物企、百强物企和上市物企外拓第三方项目在管面积占比分别为55.1%、58.2%和61.5%,较2021年分别增加3.8个百分点、3.1个百分点、1.3个百分点;其在管面积中来自第三方的面积占比均超过半数,百强物企外拓第三方在管面积占比接近6成。企业外拓持续发力,为企业独立性发展提供保障。

其中,多家具有地产背景的物企摆脱对关联房企的依赖,走向相对独立的市场化发展之路。

FM市场空间逐步释放,前景广阔

从行业发展来看,住宅、办公、商业等多业态受到地产影响,土地成交下滑,开工建设量持续下降;公建、学校、医院等业态开工量有限,产业园区物业受政策变化影响开工量保持增长。整体来看,行业增量持续放缓,拐点显现。

在此背景下,报告指出,虽然办公物业服务市场竞争加剧,但物业服务企业正寻求更多路径突破。随着FM(Facility Management设施管理)需求的不断释放,企业或将迎来发展机遇。具体来看,不同规模的企业行政外包率均值60%以上,其中大型企业外包率高达81.5%。自有物业的企业外包率(76.0%)相对租赁物业的企业(61.5%)更高,企业大楼FM外包需求巨大,前景广阔。

从不同类型业务外包情况来看,宴会服务、绿植服务、庆典服务、餐饮服务、后勤设备服务、保洁服务、安保服务的外包率超过80%,这类业务外包需求较大,而房产管理、客户接待、危机管理外包需求相对较小。

FM市场规模巨大,根据克而瑞物管测算,2025年,FM市场规模将达到16811亿元,剔除基础物业服务部分仍超过8000亿元。

从国际巨头设施管理相关收入来看,爱玛客2022财年设施管理服务收入超700亿元,市占率2.6%。而国内企业如万物云、招商积余等企业也已逐步布局,国内企业设施管理服务发展空间依然巨大。

城市服务扩容,城市管家模式下物企更受青睐

报告显示,物业企业开始探索城市服务,从传统物企向城市服务商转型是众多企业发展的方向之一。传统城市服务业务主要局限于环卫,近年来政府财政压力加大,城乡社区环境卫生支出出现下滑,传统城市服务业务下滑。但是,随着政府简政放权的推进,城乡社区管理事务有望不断释放出来,城市服务市场容量增加。从各省市社区支出及城服招标量来看,高能级省市财政预算、市场化程度均相对较高。

从城市服务业务的结构来看,在传统城市服务业务(环卫)上,物业服务企业相对环卫企业而言相对劣势。

从单独披露城市服务收入的几家头部物企来看,2022年,头部物企城市服务的平均毛利率为17.0%,与环卫企业相比,企业城市服务毛利率依然存在一定差距。2022年,新安洁、福龙马、盈峰环境、侨银股份、玉禾田几家头部环卫企业平均毛利率为21.9%,较头部物企城市服务毛利率高出4.9个百分点。

但是,从城市服务新业务(城乡社区事务管理)来看,物业企业存在发展机遇。以深圳为例,已开标的31个“城市管家”项目,中标企业中77%为物业企业,23%为环卫企业。在新业务的拓展上,物业企业相对环卫企业而言具备明显优势。

此外,报告还指出,2022年是机遇与挑战并存的一年,物业企业加速融入基层治理、推动“物业+”多元增值服务、加快数字化转型。在新形势下,独立性、存量、城市/社区治理成为重要的特征和方向。而基础能力、升维能力、精细运营是物业企业在新形势下不断可持续发展的关键,只有不断提升专业能力,才能真正走上高质量发展之路。

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